بررسی مسائل حوزۀ مسکن و اجاره بها
- توضیحات
- دسته: قلم مدیر
- بازدید: 343
بررسی مسائل حوزۀ مسکن و اجاره بها
به استناد گزارشات مرکز آمار ایران و بانک مرکزی، یکی از اصلیترین موارد موثر بر شاخص تورم مربوط به بخش املاک و اجارهبها است بطوریکه هر ساله سهم قابلتوجهی از درآمد غالب افراد و خانوارهای ایرانی جهت پرداخت اجاره و یا خرید مِلک هزینه میشود. لذا تقويت بازار مسکن و اجاره، یک امر ضروری است.
این امر در شرایطی است که الگوي تقاضاي املاک (واحدهای تجاری، مغازه، مسکن و ...) در كشور در حال تغيير است و با كاهش ُبعد خانوار (تعداد اعضاي يك خانواده) در واقع تعداد خانوارها در حال افزايش بوده و در نتيجه همچنان تقاضا برای املاک رو به رشد است. از سویی دههی ۹۰ شمسی با کاهش قدرت خرید مِلک در میان قشر متوسط جامعه و افزایش تورم در بخش املاک روبرو بوده و این موضوع در سالهای اخیر، کشور را با رشد اجارهنشین‌ها روبرو کرده و همین امر از عوامل افزایش اجارهبها به شمار می‌رود. در واقع، افزایش مستاجران در کشور و خارج شدن عده زیادی از صف خریداران مِلک، علاوه بر اینکه فضا را برای دلالی و سفتهبازی مهیا کرده، توان اقتصادی خانوارها و افراد را نیز به شدت کاهش داده و مشکلات زیادی را به جامعه افزوده. در عین حال، نظارت ویژهای هم برای کنترل نرخهای اجارهبها وجود ندارد و همه چیز به بنگاه‌ها و صاحبان مِلکها و انصاف آنها وابسته است. انصافی که این روز‌ها کمتر دیده میشود و به همین دلیل در بخش خانگی روز به روز سقف خانه‌ها کوچک‌تر میشود و خانواده‌ها به اجارهی خانههای کوچک‌تر روی می‌آورند تا در هزینه‌های تحمیلی صرفهجویی کنند و در بخش تجاری نیز کسبه و تولیدکننده، قید فعالیت صنفی و تولیدی را زده و ترجیح میدهد سرمایه خود را در بانک پسانداز کند تا هم از تنشهای متعدد موجود در کسبوکار رها شود و هم بیدغدغه و سر ماه، سود پسانداز خود را از بانک دریافت کند. لذا اگر به صورت جدّی و عاجل برای این معضل چارهای اندیشیده نشود جُدا از عواقب فراوان اجتماعی و فرهنگی، دستیابی به اهداف و آرمانهای اقتصادی کشور نیز دشوارتر خواهد شد.
از طرفی مدیریت بازرسی و نظارت اصناف استان اصفهان، طی ماموریتهای بازرسی متعددی که به منظور ریشهیابی و شناسائی علل تخلفات صنفی به عمل آورده، به این نتیجه رسید که یکی از مهمترین دلایل تخلفات صنفی، گرانی املاک تجاری و میزان فوقالعاده بالای اجارهبهای آنها است. تخلفاتی از قبیل گرانفروشی، کمفروشی، تقلب و... که پیامدهای فاسدی از قبیل تضییع حقوق و نارضایتی مصرفکننده، گسترش قاچاق، ضربه به تولید ملی، اُفت بهرهوری، کاهش اشتغال، رکود اقتصادی و ... را در پی دارد که همگی بر شاخصهای تورمی کالا و خدمات اصلی موثر بوده و اثرات سوء دارند. بنابراین طی بررسیهای متعدد صورتگرفته از سوی این مدیریت مهمترین مشکلات و راهکارهای عرصهی خرید و فروش و اجارهی املاک به شرح ذیل ارائه میگردد.
چالشها:
- با وجود کاهش نرخ تورم از ابتدای سال جاری، اما اجارهبها در بخشهای خانگی و تجاری با شیب نسبتاً تندی افزایش یافت.
- با وجودی که طی دهههای اخیر، قیمت مسکن و نرخ اجارهبها خصوصاً در مورد واحدهای صنفی و تجاری، به صورت افسارگسیختهای افزایش یافته لیکن به دلیل فقدان شرایط حمایتی، مستاجرین با در نظر گرفتن مصالح و اقتضائات مالي و شغلی، از اعتراض و شکایت به مراجع قضائی و ذیصلاح صرف‌نظر کرده و ناچاراً این امر را میپذیرند و نسبت به درخواستهای نامتعارف مالکان تمکین میکنند.
- افزایش نرخ اجارهبهای املاک تجاری تاثیرات سوئی در پی داشته است از جمله: در بُروز تخلفات صنفی و رشد چشمگیر این تخلفات، تعطیلی کسبوکار از سوی کسبه و تولیدکنندگان و در عوض سپردهگذاری سرمایهشان در بانکها، کاهش اشتغال، افزایش تمایل به مشاغل واسطهای و دلالی، گسترش قاچاق، اُفت تولید ملی، موجآفرینی سرمایههای سرگردان در اقتصاد (بازارطلا، ارز و...)، افزایش نقدینگی در جامعه و افزایش تورم، عدم تحقق اهداف اقتصاد مقاومتی، ایجاد انواع آسیبهای اجتماعیو.. . 20
- به دلیل استقبال متقاضیان از آپارتمانهای کوچک، بیشترین افزایش اجارهبها مربوط به آپارتمانهای نوساز زیر 60 متر است. بنابراین هم میل سازندگان به ساخت این واحدها افزایش داشته و هم مالکان نرخهای بیشتری برای اجارهبهای آنها تعیین میکنند.
- یکی از دلایل گران بودن و متفاوت بودن قیمت مسکن در نقاط مختلف، تاثیر قابلتوجه قیمت زمین و سهم آن در قیمت مسکن است. از طرفی قیمت زمین در مناطق شهری، همواره رشد بیشتری از هزینه ساخت داشته است.سیاست ازدیاد تراکم ساختمانی از طریق «تراکم فروشی»، علاوه بر اینکه بر سهم قیمت زمین در هزینه ساخت مسکن افزوده ، باعث ناکارآمدی بازار مسکن و تخصیص نابهینه منابع شده. باید از طریق توقف تراکمفروشی به صورت کنونی، بهای زمین مهار و نسبت آن در هزینهی ساخت کاهش یابد. شایان ذکر است فزایندگی نسبت هزینهی زمین به هزینهی ساخت، دلیل عمدهی بی‌اثر شدن افزایش سقف وام بانکی بوده و اکثریت جامعه نیز دارای درآمد مکفی جهت جبران جهش نرخ زمین نیستند.
- یکی از ترفندهای قدیمی در بازار املاک جهت تغییر قیمتها، شایعهپراکنی در بازار است. با وجودی که بازار خرید و فروش مِلک راکد است و تورم این بخش، اندکی کاهش پیدا کرده اما بازار اجارهبها اینگونه نیست و برخی مالکان که از فروش منازل خود در کوتاه مدت منصرف شدهاند، رو به بازار اجاره آوردهاند اما برخی دلالان جهت سودجویی و برای جلوگیری از کاهش قیمتها، سعی در بالا بردن نرخ اجارهبها به طور مصنوعی دارند به این معنا که دلالان به موجران پیشنهاد میدهند که میتوانند مِلکشان را با قیمت بالاتری اجاره دهند. بنابراین جوّ رشد قیمت در بازار به راه میافتد.
- با وجود افزایش حجم نقدینگی کشور طی سالهای اخیر، نقدینگی مذکور، کمتر به سمت بخشهای مولد و بیشتر به سمت بخشهای غیرمولد و سوداگری سرازیر شده و در نتیجهی این وضعیت، قیمت خرید و فروش هر متر مربع زمین و قیمت اجارهبهای آن، افزایش چندین برابری یافته است.
- از آنجایی که بازار اجارهبها یک نیاز همیشگی برای متقاضیان این بخش است لذا برخی از بنگاههای املاک نیز تمایلی به کاهش قیمت ندارند و سعی میکنند با ایجاد جوّ روانی، قیمتها را در این بازار تحت کنترل خود در آورند در حالیکه این موضوع به شدت مستاجران را تحت فشار قرار میدهد و مستاجران هم ناچار به پذیرش هستند. برخی از بنگاههای املاک با این اقدام برای اینکه حق کمیسیون بیشتری بگیرند و مالکان هم همیشه به بنگاهشان مراجعه کنند بازار اجارهبها را به هم میریزند و به نیابت از موجر، به مستاجران قیمت بالاتری ارائه میدهند.
- بخشی از افزایش سالانه یا مقطعی رقم اجارهبها بنابر اختیار و تمایل مالکان صورت میگیرد به گونهای که نرخ‌ها در بخش اجارهبها براساس نظر مالک تعیین میشود و تاکنون در این خصوص به لحاظ قانونی دخالتی صورت نگرفته است. از طرفی شاهدیم با وجود این که قیمت مسکن تا حدودی کاهش یافته اما قیمت اجارهبها (خصوصاً در بخش تجاری) همچنان در مقابل کاهش، مقاومت نشان میدهد و مشخص شده که اجارهبها هیچگاه از رکود و یا کاهش قیمت مسکن تاثیر نمی‌گیرد و فقط در زمان تورم نرخ مسکن است که اجارهبها با تاثیر از بازار باز هم افزایش می‌یابد. یکی از دلایل عمده این مسئله وجود افرادی است که منبع درآمد آنها از طریق اجارهبها تامین میشود. عموماً این افراد با افزایش تورم اجارهبها را افزایش میدهند هر چند نمیتوان این را به تمام مالکان تعمیم داد.
- اغلب موجران، تورم عمومی را مبنای افزایش نرخ اجارهبها می‌دانند که این امر با توجه به قیمت سنگین اجارهبها منصفانه نیست زیرا اعمال درصد تورم عمومی در نرخ اجارهبهای جاری، جهش قیمت سنگینی را برای مستاجرین به دنبال خواهد داشت. این امر در حالی است که نبود توازن بین عرضه و تقاضای مسکن باعث شده همیشه برای واحدهای مسکونی که گران‌تر از ارزش واقعی به بازار اجاره عرضه می‌شوند هم مشتری وجود داشته باشد و تا زمانی که مشتری برای این واحدها وجود دارد و بین عرضه و تقاضا توازن برقرارنشده، انگیزهافزایشقیمت در بین موجران وجود دارد که نهایتاً منجر به افزایش نامتعارف نرخ اجارهبها میگردد.
- تاثیر نامطلوب نرخ بسیار بالای سود بانکی باعث شده مالکین واحدهای مسکونی و صنفی، از مقایسهی سود سپردهگذاری سرمایهی خود در بانک با سود حاصل از اجارهداری به این نتیجه برسند که صرفه در آن است که نرخ اجارهبهای خود را افزایش دهند و همین امر در روند افزایشی نرخ اجاره در سطح شهر، موثر است.
راهکارها:
- نوسانات نرخ رهن و اجاره تابع قیمت‌های بازار است بنابراین برای كنترل بازار مِلک و اجارهبها ابتدا باید نرخ تورم از طریق سیاستهای انقباضی و کنترل گردش نقدینگی از سوی دولت محترم کنترل و مهار شود. زمانی که نرخ تورم کنترل شده باشد مالک نیز پیشبینی از آینده درآمدهای خود دارد. همچنین شايسته است دولت محترم علاوه بر بکارگیری سیاستهای ضد تورمی و کاهش نرخ تورم، ثبات نرخ ارز و افزایش درآمدهای ارزی را نیز بیش از پیش در دستور کار خود قرار دهد تا بدین وسیله به خارج شدن از ركود صنایع گوناگون مرتبط با حوزه مسکن نیز کمک شود.
- مشوقها و تخفیفات مالیاتی برای موجرانی که نسبت به تعدیل اجارهبها اقدام میکنند و همچنین تنبیه مالیاتی برای موجرانی که به صورت نامتعارف اقدام به افزایش اجارهبها میکنند، از جمله نکات قابلتوجه جهت کنترل قیمت در حوزهی ذیربط میباشد.
- نرخ فروش و اجارهی واحدهای مسکونی و تجاری، بر اساس منطقه‌بنديِ شهری صورت پذيرد كه اين امر توسط كارگروهي شامل: اداره راه و شهرسازي، اتاق اصناف، سازمان صمت، شهرداري، كارشناسان دادگستري و ...، تعیین شده و صورت پذیرد. در همین راستا ضمن ایجاد یک سايت اینترنتي، قيمت‌های مورد اشاره در سایت مذکور ثبت و اطلاعرسانی همگانی شود به نحوی که مبنای بنگاههای املاک و عموم مردم در معاملات خرید و فروش مِلک و قراردادهای اجاره، قيمت‌هاي سايت مورد اشاره باشد، در پايانِ هر سال نيز قيمت‌ها، بروزرساني شوند.
- با توجه به تاثیر بالای قیمت زمین در قیمت مِلک، بایستی تمهیداتی اتخاذ شود تا مالکین اجازه نیابند زمین خود را به هر قیمتی بفروشند. بهترین راه کنترل قیمت زمین در مناطق مختلف شهرها، افزایش ساخت و سازها جهت متعادل‌سازی قیمتها است. هنگامی که ساخت و سازها افزایش یابد و نیاز متقاضیان پوشش داده شود، قیمتها نیز به تناسب، متعادل و پایدار می‌شوند.
- رویکرد دولت محترم و بروکراسی فعلی در خصوص اعطای زمین با کاربری مسکونی به متقاضیان، نیازمند بازنگری است. حاصل این اصلاحات بایستی یک بستهی منسجم و کارآمد از مالیات و عوارض؛ برنامه‌ریزی فضا، مکان و مقررات شهری؛ برنامه‌های بازسازی، نوسازی، بهسازی، توانمندسازی و... باشد.
- وزارت راه و شهرسازی سیاستگذاری لازم را در جهت ارائه راهکارها، بستههای تشویقی و تنبیهی و مباحث حوزه مالی و پولی ارائه کند تا به تصویب مجلس محترم رسیده و اجرایی شود. همچنین تهیه طرح‌های پیشگیری از شکل‌گیری سکونت‌گاه‌های غیررسمی در برنامه‌های مسکن شهری و سیاستهای فراگیر رفاه اجتماعی (در چارچوب وزارت تعاون، کار و امور اجتماعی)، مانند طرح‌های جامع و تفصیلی، نظامات مالی مسکن، مهارت‌آموزی و تشکیل تعاونیهای کارآفرینی و ... .
- با توجه به تاثیرات متقابل بازارهای اقتصادی (اعم از بانکها، بورس، طلا، ارز و مسکن) بر یکدیگر، میتوان گفت که رونق و کنترل بازارهای سرمایهای یکی از ابزارهای مهم برای پایین نگه داشتن نرخ اجارهبها و مِلک است که بایستی مورد توجه ویژه قرار گیرند. در این صورت بسیاری از کسانی که جهت حفظ سرمایه، پولشان را در سکه و ارز سرمایهگذاری کردهاند، پول خود را وارد عرصه تولید خواهند کرد.
- جهت افزایش قدرت خرید مردم باید تسهیلاتی مانند کمک به ارزان شدن مصالح، کاهش قیمت تراکم و عوارض، تقویت مبلغ وام با درصد سود كم در کنار اجرای سیاست‌هایی برای جلوگیری از رشد قیمت مسکن فراهم شود.
- هماکنون رویکرد به بازار مسکن رویکردی سرمایهای است و به مسکن به عنوان یک کالای مصرفی نگاه نمی‌شود، بنابراین انجام اقدامات مقتضی در این خصوص لازم الاجرا است. این در حالی است که برای تعریف ارزش واقعی مسکن و رسیدن به قیمت واقعی آن، باید به مسکن به عنوان یک کالا نگریسته شود تا از آن پس، معاملات صورتگرفته از سوی سازندگان و مالکان، با قیمت واقعی و سود متعارف انجام شود.
- اجرای کامل و موفق طرح دریافت مالیات از خانههای خالی موجب میشود مسکن از حالت کالای سرمایهای در دراز مدت خارج شود و فقط مصرفکننده واقعی در بازار مسکن نقشآفرینی کند ضمن اینکه در این صورت، بازار اجارهبها نیز به سرعت کنترل خواهد شد. البته اجرای درست و موثر این طرح نیاز به آئین نامههایی با ضمانت اجرایی دارد و باید مراقبت نمود تا مردم به سمت تهیه اجاره‌نامه‌های صوری یا پُرکردن خانههای خالی خود با استفاده از اسباب و وسایل بلااستفاده اقدام نکنند چرا که هر کدام از اینها نیز تالی فاسد دارد. مالیات بر خانههای خالی از سکنه، مالیات بر گرانشدن مسکن، مالیات بر مسکنهای لوکس متراژ بالا، مالیات بر خانههای صرفاً اجاره‌ای و مالیات مضاعف بر اجارهبهای بیش از نرخ تورم، در کنار سایر برنامه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت، راهکارهایی هستند که علاوه بر جلوگیری از افزایش بی‌ضابطه قیمت مسکن و اجارهبها، از احتکار مسکن توسط سودجویان نیز جلوگیری نموده و میتواند کمکی به دولت جهت ساختن مسکن برای گروه‌های کم درآمد و متوسط باشد. همچنین برای مشخص شدن تعداد خانههای اجاره داده شده و تعیین مالیات آن، بایستی ثبت قراردادهای اجاره و صدور کد رهگیری در سامانه رهگیری معاملات املاک، بسیار جدیتری دنبال شود.
- با توجه به اینکه فرآیند خرید، فروش و اجاره واحدهای مسکونی ارتباطی با ارزش مِلک ندارد، میتوان با تعیین رقم ثابت بدون وابستگی به ارزش معامله، نفع بنگاه مشاور املاک را از افزایش قیمت کاست و از طریق رصد حسابهای بانکیوسقفتراکنشهایدستگاهکارتخوانواحدصنفی و تنبیهات مالیاتی، مشاورین املاک را به تمکین از تعرفههای مذکور وادار نمایند.
- با توجه به اینکه نرخ‌ها در بخش اجارهبها بر اساس نظر مالک تعیین میشود و بهویژه در بخش تجاری نمیتوان به لحاظ قانونی دخالتی کرد لازم است تا قوانین تعزیری مقتضی در این زمینه وضع شود. همچنین از مشاوران املاک نیز خواسته شود در اقدامی هماهنگ و مستمر با ارشاد و راهنمایی موجران، این رویکرد را تغییر دهند تا تعادل و ثبات قیمت به بازار املاک و اجارهبها برگشته و از این رکود تورمی رها شود. نقش مشاوران املاک در حفظ آرامش بازار و مقابله با جوسازی و شایعهپراکنیها نیز بسیار بااهمیت است که شايسته است سیاستگذاری لازم و صحيحي در این راستا اندیشیده شود.
- با توجه به نیاز کشور به سالیانه یک میلیون مسکن و شرایط تولید فعلی، توجه به نقش تاثیرگذار بخش خصوصی و تعاونیهای مردمی بسیار لازم است و باید مشوقهایی برای انبوهسازان و سرمایهگذاری بخش خصوصی در تولید و عرضه مسکن در نظر گرفته شود و این راهکار میتواند به برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا و ایجاد آرامش و تعدیل قیمت در بازار کمک کند.
- دولت باید زمینهای را فراهم کند تا مردم خودشان مسکن بسازند و صاحب مسکن شوند بنابراین مسکن باید به بخش تعاون برگردد. بر اساس سند چشمانداز توسعه، بخش تعاون باید 50 درصد مسکن کشور را تأمین کند که نیازمند حمایت دولت است. در بخش تعاون، سودآوری مبتنی بر دلالی مطرح نیست و منافع اعضا در نظر گرفته میشود.
- بایستی بانک جامع اطلاعاتی برای شناسایی مَسکن‌های آمادهی اجاره و فروش تهیه شود. در صورتی که کشور دارای بانک جامع مسکن با خدماترسانی بِروز باشد شاهد کوتاه شدن دست دلالان در قیمت‌گذاری‌ها خواهیم بود.
- فعال کردن صندوق زمین و ساختمان موارد مفیدی برای بخش مسکن بوده است و افزایش عرضه اوراق تسهیلات بخش مسکن به تقویت پشتوانهی مالی آنها کمک زیادی میکند، اما لازم است تا در جهت کمک به نوسازی بافت فرسوده و همچنین کمک به کاهش قیمت تمام شدهی تولید مسکن، میزان اعطا و مبلغ وامهای بافت فرسوده و خرید مسکن (با نرخ بهره مناسب) افزایش یابد و بر حُسن مصرف این وامها نیز نظارت دقیقی صورت گیرد. توجه شود تا طبقات محروم جامعه و جوانانِ در آستانهی تشکیل خانواده، در الویت قرار گیرند، علاوه بر اینکه نحوه بازپرداخت اقساط چنین وامهایی نیز باید در حد تمکن وامگیرندگان باشد. وام خرید مسکن باید تامینکنندهی قدرت خرید تا 90 درصد قیمت مسکن باشد اما مدل پرداخت آن در فضای کاملا نظارتی و با ضوابط هوشمندانهای باشد. بنابراین باید مراقب بود تا اقساط تعریف شده برای وام مسکن پایین‌تر از اجارهبها باشند و همچنین افزایش سقف تسهیلات مسکن به اندازهای نباشد که تاثیر زیادی بر قیمت مسکن بگذارد.
- باید پذیرفت که اعطای وامهای کلان اما با سودهای بالا جهت خرید مسکن، علاج واقعی فضای حاکم بر بازار مسکن نیست و شايسته است دولت محترم قیمت مسکن را با اتخاذ ضوابط خاصی کنترل کند و تاثیر عملکرد دلالان در ایجاد نوسان قیمت مسکن را به حداقل برساند. همچنین ابزارهاي تنبيهي براي كنترل سوداگري مسكن بايد به حدي نقش ظريف داشته باشند كه آسيبي به عرضه واحدهاي اجاره‌اي وارد نشود.
- گروه‌های کم‌درآمد و ساکنین در بافتهای فرسوده، جهت توانمند شدن برای تامین بهای مسکن ملکی (و به طور غیرمستقیم اجارهبهای مسکن)، کاملاً نیازمند دسترسی به وام ارزان و بلندمدت مسکن هستند. در صورت دریافت چنین وامهایی است که آنها میتوانند به بهسازی واحدهای مسکونی خود در بافتهای فرسوده و سکونت‌گاه‌های غیررسمی و بهینه‌سازی مصرف انرژی در آن اقدام کنند.
- رسانه‌ها و صداوسیما و سایر ارگانهای فرهنگی و تبلیغاتی کشور نیز بایستی در اقدامی هدفمند و مستمر، ضمن فرهنگسازی عمومی، چالشها و راهکارهای حوزه مسکن، مِلک و اجارهبها را تبیین کنند. محاسبه اجارهبها فرمول خاص خود را دارد بنابراین باید به مردم آموزش داد که در بحث اجارهبها یا خرید واحد مِلکی، تسلیم فشار و جوسازی دلالان و برخی موجران نشوند، علاوه بر اینکه از نهادهای نظارتی هم باید خواست تا جدیتر پا به میدان بگذارند.
- یکی از مشکلات کنونی مستاجرین این است که دوران اجاره یک ساله است و جابجایی در هر سال کار سختی است بنابراین باید یک مدل اقتصادی همراه با مشوّقهایی طراحی شود که مالک رغبت کند، مِلک خود را دو ساله یا بیشتر اجاره دهد. به عنوان مثال در نظام مالیاتی برای قراردادهای اجاره طولاتی مدت، میزان مالیات کمتری تعریف شود.