افزايش بالاي اجاره بهاي واحد هاي صنفي و تاثير آن بر افزايش تخلفات صنفي

افزايش بالاي اجاره بهاي واحد هاي صنفي و تاثير آن بر افزايش تخلفات صنفي

بر اساس گزارشات مرکز آمار ایران، یکی از اصلی ­ترین موارد موثر بر شاخص تورم، بخش املاک و اجاره ­بها است بطوریکه در هر سال، سهم زیادی از درآمد افراد و خانوارهای ایرانی باید برای پرداخت اجاره و یا خرید مِلک هزینه شود.

طی یک­دهه­ ی اخیر قیمت­ها در بخش املاک و اجاره­ بها، با رشد زیادی همراه بوده و بعضاً حتی سریعتر از نرخ رشد تورم پیش _­رفته ­است که این امر موجب ایجاد مشکلات فراوانی خصوصاً برای مستاجران چه در بخش مسکونی و چه در بخش تجاری شده است. هم ­اکنون خريد ملک براي قشر متوسط و کم ­درآمد جامعه به رويايي دست ­نيافتني تبديل شده است. برای اجاره ­نشینان نیز تنها راه باقی‌مانده، کم_­کردن سطح توقعشان از مساحت مغازه و یا کوچ کردن به سمت مناطق ضعیف‌تر و با قیمت پایین‌تر است و چه بسیار از مستاجرین مغازه ­ها که به خاطر اجاره­ های سنگین، ورشکست شده یا مجبور به تخلیه مغازه شده ­اند. در حال حاضر قسمت عمده‌ای از درآمد کسبه (بین 50 تا 85 درصد از درآمد) صَرف تأمین اجاره مغازه می‌شود که فشار اقتصادی بالایی محسوب شده و باید تعدیل شود.

اوج گرفتن نرخ اجاره ­بها در شرایطی است که طی سال­های اخیر به دلیل کاهش قدرت خرید مردم، رکود اقتصادی افزایش یافته و درآمد کسبه نیز به حداقل رسیده و با پدیدآمدن بیماری کرونا، این شرایط وخیم ­تر نیز شده است لذا افزایش اجاره‌بها، تنها فضا را برای کار و فعالیت سالم، ناامن می‌کند و مغازه­ داران برای تامین اجاره و سود، به دورشدن از روندسالم کار ترغیب می‌شوند. بر همین اساس، مدیریت بازرسی و نظارت اصناف استان اصفهان طی ماموریت­ های بازرسی متعددی که به منظور ریشه­ یابی و شناسائی علل تخلفات صنفی به عمل آورد، به این نتیجه­ ی قطعی دست یافته است که یکی از مهمترین دلایل تخلفات صنفی، گرانی املاک تجاری و میزان فوق ­العاده بالای اجاره ­بهای آنها است. تخلفاتی از قبیل گران­فروشی، کم ­فروشی، تقلب، فروش اجناس قاچاق و ... که پیامدهای فاسدی از قبیل: تضییع حقوق و نارضایتی مصرف­کننده، گسترش قاچاق، ضربه به تولید ملی، اُفت بهره ­وری، افزایش تمایل به دلالی و مشاغل واسطه ­ای، تعطیلی کسب و کار از سوی کسبه و تولیدکنندگان و در عوض سپرده ­گذاری سرمایه ­شان در بانک­ها، برگشت خوردن چک‌ها و عدم انجام تعهدات، ورشکستگی مالی کسبه و کاهش اشتغال، فرار مالیاتی، ایجاد تلاطم و موج ­آفرینی سرمایه ­های سرگردان در اقتصاد (بازار طلا، ارز و ...)، رشد نقدینگی در جامعه و افزایش تورم، رکود اقتصادی و عدم تحقق اهداف اقتصاد مقاومتی، ایجاد انواع آسیب­های اجتماعی و ... را در پی دارد.

به عنوان مثال، به ابعاد فرهنگی تاثیرگذاریِ مقوله ­ی اجاره ­بها بر موضوع اشتغال می­پردازیم. مشخص است که اشتغال، موضوع اولیه ­ی تشکیل خانواده در هر فرهنگی به شمار می­آید و لذا اگر مسئولان قصد دارند تا شاهد افزایش سنت حسنه ­ی ازدواج و جلوگیری از نرخ رشد منفی در کشور باشند بایستی در گام نخست، فکری به حال وضعیت اجاره ­بهای واحدهای مسکونی و صنفی در کشور بنمایند در غیر این صورت، بار روانی و فشار روحی ناشی از قیمت­های لِجام گسیخته ­ی مِلک و اجاره­ بها بر زندگی مردم، کاهش نرخ ازدواج و افزایش طلاق، افزایش بیماری­های عصبی و بُروز انواع بزهکاری­ها را در پی خواهد داشت لذا ضرورت دارد تا در سایه همدلی دولت و ملت، با عزمی ملّی و مدیریتی جهادی، برای حل این موضوع، چاره­ اندیشی شود.

علی ­ایّحال طی بررسی ­های متعدد صورت­ گرفته، مهمترین چالش­ها و مشکلات مرتبط با موضوع اجاره ­بها و همچنین راهکارهای مدنظر، به شرح ذیل ارائه می­گردد.

مشکلات:

1. بازار اجاره ­بها به دلیل نبود نظارت دقیق و جدّی، به بازاری سلیقه‌ای تبدیل ‌شده است و همه چیز به بنگاه‌ها و صاحبان مِلک­ها و اِنصاف آن‌ها وابسته است و هیچ مقام مسئولی نیز در قِبال وضعیت حاکم بر بازار اجاره ­بها، پاسخگو نیست.
2. در شرایط فعلیِ بازار اجاره ­بها، این مالکین‌ مغازه­ ها هستند که به دلخواه خویش و طی توافق پشت پرده ­ای با سایر موجران همجوار، و بدون توجه به درآمد کسبه، اجاره‌بها را بالا می‌برند. متصدی نیز که تثبیت مکان و حفظ مشتریان برایش بسیار بااهمیت است و با صرف زمان زیاد، به اصطلاح مشتری­ گیر شده، به جهت از دست ندادن موقعیت شغلی، مجبور به انعقاد قرارداد با هر شرایطی است که مالک تحمیل می­کند (در واقع مالکان، مستاجران را بین شرایط دو سر باختِ ماندن در واحدصنفی و تن ­دادن به شرایط تحمیلی یا خالی ­نمودن مغازه، قرار می­دهند).
3. حتی اگر متصدی بخواهد در مقابل افزایش نامتعارف اجاره ­بهای واحد صنفی مقاومت کند یا به مراجع قضائی اعتراض و شکایت کند به دلیل فقدان شرایط حمایتی، دستاوردی نخواهد داشت جز آنکه از آن پس، سریعاً باید مِلک را تخلیه کند و دیگر مالکان آن منطقه نیز از اجاره­ ی مِلک به وی خودداری می­نمایند (تا در اصطلاح، عبرتی شود برای سایر مستأجران) لذا اغلب مستاجرین با در نظرگرفتن مصالح و اقتضائات شغلی، از شکایت در مراجع ذی­صلاح صرف نظر کرده و ناچاراً در مقابل درخواست­های نامتعارف مالکان، تمکین می­کنند.
4. مستاجرین نیز در آشفتگی وضعیت بازار اجاره ­بها، مُقصّر هستند. به نحوی که اگر یکی از آنها زیر بار افزایش مبلغ اجاره نرود، فوراً نفر دیگری با قیمت­ گذاری نامتعارف صاحب ­ملک موافقت کرده و سایر مالکان مجاور را نیز به طمع می­اندازد و به همین منوال، سبب افزایش قیمت اجاره­بها می­شود.
5. مشاوران بنگاه‌های معاملات ملکی، در بالا رفتن نرخ اجاره‌بها و همراهی با نظر مالکین موثر بوده ­اند و طی دهه ­های اخیر، کمک شایانی از سوی این شبکه­ ی گسترده ­ی مویرگی برای بهبود شرایط بازار اجاره ­بها نشده است. در واقع از آنجایی­ که بازار اجاره ­بها یک نیاز همیشگی برای متقاضیان این بخش است لذا برخی از بنگاه ­های املاک نیز به نیابت از موجران، تمایلی به کاهش قیمت ندارند و سعی می­کنند با ایجاد جوّ روانی، قیمت­ ها را در این بازار تحت ­کنترل خود در آورند تا از این ره آورد، کمیسیون دریافتی خود را بالا ببرند، بنابراین با هر اجاره‌ای که صاحب مغازه درخواست می‌کند موافقت می‌نمایند.
6. ضعف در قانون و امر نظارت سبب گرديده؛ مالكان بدون درنظر گرفتن هیچ ضابطه ­­ای و به صورت کاملاً خودسرانه، نرخ رهن و اجاره‌بهای واحد ملکی خویش را افزايش دهند.
7. با توجه به افزایش حجم نقدینگی کشور طی سال­های اخیر، نقدینگی مذکور، کمتر به سمت بخش‌های مُولّد و بیشتر به سمت بخش‌های غیرمولّد و سوداگری هدایت ­شده که در نتیجه ­ی آن، قیمت خرید و فروش هر مترمربع زمین در یک دهه­ ی گذشته، بیش از 830 درصد و قیمت اجاره ­بهای آن حدود 300 درصد افزایش یافته است.
8. اغلب مردمی که با قیمت­ های گزاف کنونی، توان خرید یا ساخت مِلک را در خود نمی‌بینند؛ به جای سرمایه­ گذاری در حوزه املاک که نوعی کمک به افزایش عرضه­ ی مِلک و کاهش قیمت مَسکن و اجاره­بها محسوب می­شود، به بخش‌های دیگر مانند طلا و سکه و ارز وارد شده ­اند. این در حالی است که بازارهای اقتصادی (شامل بانک‌ها، بورس، طلا، ارز و املاک) با یکدیگر مرتبط هستند و تحولات تورّمی این بازارها منجر به شکل­ گیری حباب قیمتی در بخش املاک و اجاره ­بها نیز شده و مجدداً هم خواهد شد.
9. با وضعیت موجود، بسیاری از کسبه و تولیدکنندگان، قید فعالیت صنفی و تولیدی را زده و ترجیح می­دهند سرمایه­ ی خود را وارد سفته ­بازی و دلالی نموده یا در بانک­ها پس ­انداز کنند تا هم از تنش­ های متعدد موجود در کسب وکار و تامین اجاره رها شوند و هم بی­ دغدغه و در پایان ماه، سود پس ­انداز خود را از بانک دریافت نمایند.

مطمئناً اگر به صورت جدی و عاجل برای این معضل چاره­ای اندیشیده نشود عواقب سوء فراوانی برای کشور در پی خواهد شد.

پیشنهادات:

1)     ضمانت اجراي هر طرحي به مصوبه ­ی قانوني آن طرح در مجلس محترم شورای اسلامی بر مي‌گردد لذا مجلس و دولت و نهادهای نظارتی باید زمینه و ابزارهای لازم را (اعم از تشویق و تنبیه) برای کنترل و ساماندهی بازار املاک و ضابطه‌مندکردن نرخ اجاره ­بها فراهم کنند. بپذیریم که اهمیت کنترل و ساماندهی بازار معاملات مِلک و اجاره به مراتب بیش از کنترل بازار میوه ­ی شب عید و ... است حال آنکه در عمل، اقدام عملی کمتری هم در زمینه­ ی آسیب ­شناسی و وضع قوانین و هم در زمینه­ ی اجرا و نظارت برای حوزه مسکن و اجاره­ بها شاهدیم.

2)     با توجه به اینکه نرخ‌ها در بخش اجاره ­بها، کاملاً بر اساس دلخواه و نظر مالک تعیین می­شود که این امر پیامدهای سوء متعددی در پی دارد و فعلاً در این خصوص به لحاظ قانونی دخالت قوی صورت نمی­گیرد، لازم است تا قوانین تعزیری مقتضی در این زمینه وضع شود و از طریق کاهش اِستیلای مالکان و مشاوران املاک، نوعی ضابطه­ مندی در روند نرخ­گذاری و افزایش مبلغ اجاره ­بها، پدید آید. استفاده از اهرم‌هايي نظير جريمه، ماليات و ... نیز در این زمینه مفید هستند.

3)     مکانیزم اخذ مالیات از مغازه‌های خالی اجرا شود تا عرضه این مغازه­‌ها در بازار، به کاهش نرخ اجاره‌بها کمک کند.

4)     صداوسیما و سایر ارگان­های فرهنگی و تبلیغی کشور بایستی در اقدامی هدفمند و مستمر، ضمن فرهنگ­سازی عمومی، چالش­ها و راهکارهای حوزه املاک و اجاره ­بها را تبیین کنند. مثلاً محاسبه ­ی اجاره ­بها، فرمول خاص خود را دارد بنابراین باید به مردم آموزش داد که در بحث اجاره­ بها یا خرید واحد مِلکی، تسلیم فشار و جوسازی دلالان و برخی موجران نشوند.

5)     بایستی استفاده از فرمول سنتی تبدیل رهن و اجاره­ی ماهانه یعنی نرخ ۳ درصد در ماه (یا ۳۶ درصد سالیانه) برای تبدیل مبلغ ودیعه به اجاره ماهانه که بین موجر، مستاجر و دلال بازار اجاره، رواج پیدا کرده و در همه­ ی سال‌های گذشته مبنای تنظیم روابط و قراردادهای اجاره مسکن بوده است، خاتمه یابد و به نرخی کمتر سوق یابد.

6)      هم ­اکنون تمایل صاحبان املاک برای دریافت اجاره، بیشتر از تمایل آنان به دریافت «ودیعه» است؛ در حالیکه اگر دولت محترم زمینه­ ی سرمایه­ گذاری خُرد را برای طیف وسیعی از مردم فراهم کند و مردم نیز با فرصت­های سرمایه­ گذاری مطمئن و سودده آشنا شوند، مبلغ اجاره ­بها نیز کاهش خواهد یافت.

7)     نقش مشاوران املاک در حفظ آرامش بازار و مقابله با جوسازی و شایعه­ پراکنی­ها بسیار با اهمیت است لذا بایستی سیاستگذاری لازم در این راستا اندیشیده شود. همچنین از مشاوران املاک خواسته شود در اقدامی هماهنگ و مستمر، با ارشاد و راهنمایی موجران، رویکردهای غلط موجود را تغییر دهند. از طرفی، با استفاده از فضاي مجازي و ايجاد سامانه ­ی تعيين نرخ مِلك و رهن و اِجاره، از ايجاد قيمت‌هاي كاذب توسط بنگاه­داران و آژانس­های املاک در فرایند تعیین نرخ مِلک و اجاره ­بها جلوگيري بعمل آيد و با خاطیان این حوزه، بشدت برخورد قانوني شود.

8)     جهت جلوگيري از تخلفاتي نظير كلاهبرداري، ايجاد قيمت‌هاي كاذب و ...، الزام عمومی جهت انجام تمامی معاملات مِلکی و اجاره ­بها از طریق دفاتر مشاورین املاک صورت گیرد و به منظور تشدید نظارت بر دفاتر مشاورین املاک و جلوگیری از دلال بازی­ها و شکل­ گیری حباب­های کاذب قیمتی نیز، امکان رصد دقیق معاملات مذکور از طریق سامانه املاک و مستغلات کشور فراهم شود.

9)     دوره­های آموزشی توسط قوه محترم قضائیه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، برای متصدیان دفاتر مشاورین املاک استمرار یابد تا همگامی آنان با برنامه­ های کلان حوزه مسکن افزایش یابد، دلالی­ ها کاهش یابد و فرهنگ­سازی لازم صورت پذیرد.

10) در صورتی که کشور دارای بانک جامع اطلاعاتی آنلاین و به­ روز از فهرست املاک آماده ­ی اجاره و فروش باشد، شاهد کوتاه شدن دست دلالان در قیمت‌گذاری‌ها خواهیم بود.

11) در پی رکود اقتصادی و عدم ­جذب تحصیل کردگان دانشگاهی در ادارات، شهرک­های صنعتی و کارخانجات خارج از شهر؛ تعداد کثیری از این افراد به مشاغل صنفی وارد شده ­اند که این امر، ضریب تقاضا جهت اجاره­ ی واحدهای تجاری درون شهر را افزایش داده و لذا به دلیل حجم تقاضای زیاد، امکان تثبیت یا کاهش قیمت اجاره­ بها سلب ­شده و شیب قیمت­ها صعودی گشته است. بنابراین کمک به اشتغال­زایی، در بازگشت تعادل به عرضه و تقاضا و کاهش قیمت­ها در بخش املاک، بسیار موثر است.

12) بین قیمت مسکن و اجاره‌بها، نسبت و رابطه مشخصی حاکم است، لذا هرچه بر ارزان­سازی ساخت مسکن تاکید شود، اجاره ­بها در بخش­ های تجاری و غیرتجاری نیز کاهش خواهد یافت.

13) به لحاظ قانونی، حُکم به تخلیه­ ی املاک تجاری و جایگزینی مستاجر، باید به نفع مستاجران، سخت­ تر شود.

14) با مدنظر قراردادن تقسیم ­بندی نواحی و مناطق شهرداری، سامانه ­ای تهیه و ضمن تعیین قیمت رهن و اجاره در هر ناحیه به صورت کارشناسی و ابلاغ آن به مشاوران املاک، علاوه بر به­ روزکردن آن به صورت سالانه با متخلّفین از قیمت­ های مذکور نیز برخورد گردد.

 

 جواد محمدی فشارکی

مدیر بازرسی و نظارت اصناف استان اصفهان

هرگونه کپی برداری فقط با قید منبع مجاز می باشد.